Нужна консультация юриста по жилью

Aiku

Дата: Вторник, 31.01.2012, 22:32 | Сообщение № 1 (103099 в абсолютной нумерации)

Группа:

Модераторы

Сообщений: 975

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Санкт-Петербург

На форуме с 07.02.2008
Пользователь № 403

Похоже придется влезть в зад..цу к удаву нетрадиционным способом biggrin

Застройщик скинул болванку договора ДУ - понятно, что серьезных пунктов там не оспоришь, но хотелось бы знать "узкие" места где можно попасть. Поскольку в консультацию обращаться не хочется - там те еще кадры, как мне кажется, вот и вопрос всплыл.

Сообщение отредактировал Aiku - Вторник, 31.01.2012, 22:32

Alkus

Дата: Среда, 01.02.2012, 17:49 | Сообщение № 2 (103173 в абсолютной нумерации)

Группа: Постоянные участники

Сообщений: 1486

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Сыктывкар

На форуме с 28.05.2007
Пользователь № 59

Алексей, я не юрист и тут пас ... но попробуй порыть Тут там наверняка можно найти квалифицированную помощь ?

Aiku

Дата: Среда, 01.02.2012, 22:13 | Сообщение № 3 (103195 в абсолютной нумерации)

Группа:

Модераторы

Сообщений: 975

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Санкт-Петербург

На форуме с 07.02.2008
Пользователь № 403

Alkus, Саша, спасибо! Я уже кучу всего перечитал - язык юриспруденции на русский переводится плохо, а моск уже не тот :-). Неплохой ресурс нарыл тут, мало ли кому пригодится.

ovomaxat

Дата: Четверг, 02.02.2012, 10:43 | Сообщение № 4 (103226 в абсолютной нумерации)

Группа: Постоянные участники

Сообщений: 970

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Максатиха

На форуме с 11.01.2008
Пользователь № 346

Вот еще неплохой ресурс.

Druon

Дата: Четверг, 02.02.2012, 12:15 | Сообщение № 5 (103234 в абсолютной нумерации)

Группа: Постоянные участники

Сообщений: 400

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Запад МО, перекресток А107 и М1

На форуме с 21.08.2009
Пользователь № 1960

Лучше любого ресурса знакомый грамотный адвокат, не заинтересованный материально, но душевно к Вам расположенный. Сам около года назад был озадачен подобным вопросом, перерыл кучу инфы, но помогло найти так называемые подводные камни только личное обращение.

Aiku

Дата: Четверг, 02.02.2012, 13:04 | Сообщение № 6 (103243 в абсолютной нумерации)

Группа:

Модераторы

Сообщений: 975

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Санкт-Петербург

На форуме с 07.02.2008
Пользователь № 403

Quote (Druon)

Дык, а я о чем ... Вопрос к кому? В Питере, понятное дело.

Foralf

Дата: Четверг, 02.02.2012, 21:16 | Сообщение № 7 (103288 в абсолютной нумерации)

Группа: Постоянные участники

Сообщений: 217

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Москва

На форуме с 02.10.2009
Пользователь № 2034

Aiku, Все, что необходимо, прописано в Законе 214-ФЗ.
Имел два года назад тоже не приятную историю с Застройщиком. Для меня всё хорошо кончилось, для него нет!
Если есть вопросы - чем смогу помогу.

Aiku

Дата: Пятница, 03.02.2012, 16:10 | Сообщение № 8 (103343 в абсолютной нумерации)

Группа:

Модераторы

Сообщений: 975

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Санкт-Петербург

На форуме с 07.02.2008
Пользователь № 403

Foralf, Алексей, спасибо!
Вопрос вот в чем (сначала пункты договора, потом вопросы (2) ).

Пункты разделов ДДУ, касающиеся измерений площади

1.2. В случае исполнения Дольщиком обязательств по настоящему Договору, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию Дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном Объекте вновь созданное недвижимое имущество - ХХ-комнатная квартира, имеющая следующие проектные характеристики: площадь ______ кв.м, месторасположение квартиры: этаж _, подъезд _, условный номер (индекс) _/__/__, строительные оси: _/_-_/_; _-_ . План квартиры, включающий ее описание и местоположение в Объекте, приводится в Приложении № 1 к настоящему Договору.
В целях толкования настоящего Договора указанная в настоящем пункте площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), за исключением площади балконов, лоджий и террас, и именуется далее "площадь квартиры". Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров Проектно-инвентаризационного бюро (далее "ПИБ")
.........................
3.4. Если после проведения обмеров квартиры ПИБ ее площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п.1.2. Договора, более, чем на 1 (один) кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания Акта приема-передачи квартиры Стороны производят перерасчет по Договору. Дольщик доплачивает Застройщику (Застройщик выплачивает Дольщику) стоимость разницы между площадью квартиры по Договору (п.1.2. Договора) и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. В целях осуществления перерасчета Стороны определяют стоимость 1 кв.м площади квартиры в размере _____________ (__________________) рублей. Указанная стоимость 1 кв.м. площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия Договора.
.........................
6.3. Стороны признают, что площадь квартиры, передаваемой Дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, и это не будет считаться существенным изменением размера квартиры и нарушением требований о качестве квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные настоящим Договором. Стороны признают, что не считается существенным изменением размера квартиры отклонение площади Квартиры, по результатам обмеров ПИБ, от площади квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, в пределах 7 % как в большую, так и в меньшую сторону.
6.4. Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Квартиры и существенным изменением размеров Квартиры) при условии, что общая площадь квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 6.3. настоящего Договора.
.........................

Что смущает:
Понятно, что то, что измерит БТИ будет отличаться от проекта, и вот вопросы:
1. 7% это не слишком "жирно" ли будет для застройщика? Возможно есть какие-то нормы погрешности (дом панельный)?
2. Как правильно написать в пп.6.3, 6.4 чтобы согласовать в договоре то что напроектировал Застройщик и то, что намеряет ПИБ? Ведь для ПИБ:
жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат
площадь квартиры - площадь всех помещений квартиры за исключением балкона/лоджии
общая площадь квартиры - площадь всех помещений квартиры включая балкон/лоджию

Foralf

Дата: Пятница, 03.02.2012, 23:13 | Сообщение № 9 (103379 в абсолютной нумерации)

Группа: Постоянные участники

Сообщений: 217

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Москва

На форуме с 02.10.2009
Пользователь № 2034

1. Пункты договора вполне адекватные, но цифра 7% конечно "круто", не совсем понятно почему так много заложено на погрешность. Может это небольшой ход застройщика связанный с начальным уменьшением стоимости жилья (для привлекательности), а потом типа за счет увеличения площади получить больше сумму за квартиру. Опять же ты не воздух покупаешь, а квадратные метры. Обрати внимание на то, чтоб стоимость квадратного метра не превышала бы стоимость 1 кв.м. квартиры. Идем далее, в п.1.2 договора указаны проектные данные, а в проекте прописаны нормы погрешности при строительстве. Можно потребовать, чтобы процент изменения площади не превышал проектных значений. Потом не стоит понимать увеличение площади на 7%, так как это может быть и уменьшение. У меня реально увеличение было на 1,7%.
214-ФЗ по этому поводу говорит:

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Вот именно от этого пункта они и застраховались.
2. В пункте 6.3 для уточнения можно написать: " Стороны признают, что не считается существенным изменением размера квартиры отклонение общей площади Квартиры, по результатам обмеров ПИБ, от площади квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, в пределах 7 % как в большую, так и в меньшую сторону".

Ничего критичного тут нет. Лучше обрати внимание на дату сдачи объекта и передачи квартиры, сроки оплаты и сроки регистрации договора в РегПалате.

petrumsk

Дата: Суббота, 04.02.2012, 16:17 | Сообщение № 10 (103421 в абсолютной нумерации)

Группа: Постоянные участники

Сообщений: 64

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Москва СВАО

На форуме с 15.12.2011
Пользователь № 5305

ТС, найми лучше адвоката по месту жительства. Получится более продуктивная работа.

Foralf

Дата: Воскресенье, 05.02.2012, 21:46 | Сообщение № 11 (103548 в абсолютной нумерации)

Группа: Постоянные участники

Сообщений: 217

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Москва

На форуме с 02.10.2009
Пользователь № 2034

petrumsk, для чего адвокат? Его уже в чем то обвиняют?

Druon

Дата: Воскресенье, 05.02.2012, 21:52 | Сообщение № 12 (103551 в абсолютной нумерации)

Группа: Постоянные участники

Сообщений: 400

Статус: Оффлайн

-------------------------------

Российская Федерация - Запад МО, перекресток А107 и М1

На форуме с 21.08.2009
Пользователь № 1960

поддержу мнение Foralf, по причине - в настоящих условиях договор является актом подзаконным. и реальное значение имеет лишь оговоренные временные параметры, права и ответственность сторон deal